自分で登記 その1 登記ってナンゾヤ?
「登記?」
去年の冬、住宅ローンの様子をよそ様のおうちブログで調べていたら
必ずでてくる”登記”という文字。
どうやら建築後半戦には必須の様子。
それまでわたしたちの建築過程では登記にふれることがなかったので
「登記ってナンゾヤ?」って
なんとなくモヤモヤとしたものを持っていた。

なんだかこのモヤモヤを解決しなければいけないような気がしたのは
どこかのブログで
住宅ローンの審査にとおっているのに、
ハウスメーカーが”請負金の全額入金が完了しないと登記に協力しない”
というのでしかたなくつなぎ融資をすることになった。
また手数料とか余計にお金がかかる~~~。

といった旨の文章を読んだから。
??どうしてハウスメーカーが登記に関係するのかしら?つなぎ融資ってなに?
住宅ローンと登記ってどーゆー関係なのかしら?
そんな疑問を持ちつつ図書館で登記の本を読んでみたけれど、
分からずじまいで終わった。

で、建設は進み、春。
「自分で登記をすると節約できる」というインターネットの情報を頼りに
登記相談にいって、自分で登記することを決意。
そして登記した結果、わたしなりに見えた図式がこれ↓
a0116387_559978.gif

・工務店(建てた人)
・施主(建ててと依頼した人、所有者になる人)
・法務局(土地や建物の登記簿を管理している役所)
・銀行
・検査機関(いわゆるイーホームズみたいな会社。)
・市役所(税務課)

入り組んでますなぁ。
流れとしては以下の1、2、3の順。

1.赤矢印は表題登記のときに必要なもの、
  最初は表題登記から。
  建物がどこそこににこーゆー原因で
  こーゆー状態で発生したよ、ということを申請します。
  赤ちゃんの出生届けに似てる。

2.黄色は所有権保存のとき必要。
  表題登記では所有権まで主張できない。
  これを申請して、はじめて家屋の権利書というものができあがる。

3.青はローンを組むとき銀行に持っていくもの。
  ローン締結のために必要な書類や
  司法書士さんが抵当権をつけるために必要なものを一式銀行に預けます。

この色つき矢印の部分は、書類は自動で流れないですから。
すべて集めて、もって行くんですよ!

工務店(建てる人・ハウスメーカーなど)が確認済書を持っているので
これを出してもらわないと登記がスタートできないって、
なんとなく図からわかりますでしょうか?
ローンするにも確認済書はおそらく必須、
場合によっては検査済み書を必要らしい。

登記の流れとしては、
最後にローンの必須項目である
”土地・建物に第一位抵当権をつける”こと、
つまり抵当権設定登記でおわる。
抵当権設定はさすがに自分ではできないらしい。第三者への委任が必要。
銀行の利益にかかわるものですからねぇ。
となると、銀行に出入りしている固定の司法書士さんか、
銀行によってはこちらが司法書士さんを指定できたりする。

抵当と聞くと、「理由」という宮部みゆきの小説を思い出す。
事件の舞台はある東京の豪華マンション。
住人がローンの支払いに苦しみ、ついに銀行にマンションを差し押さえられる。
そこへ、とある一般人が裁判所の競売でそのマンション物件を落札、
しかし、その物件には住人ではない、見知らぬ人間が住んでいた…。
この小説のテーマは強制執行なんですが、
住宅ローンを組もうとしていたわたしが気になったのは差し押さえるところ。
銀行が差し押さえる、っていうけれど、流れとしては、
登記に銀行が抵当権をつけてあって
それを根拠に”この人ローン払わないから競売にかけたい”っていう申し立てを
裁判所にするんだー、って思ったものだ。
銀行とローン組んだ人の2者でやりとりしているのかと思ったけど違った。
裁判所というところは登記の記載内容を非常に重要視するらしい。
登記に抵当権がついてなければ差し押さえできないんだぁ。
だから、
”この物件はこーゆーもので、
 どこどこに住んでいるおんぶさん所有のものですよ”と
ちゃんとした状態にしてから抵当権をつけるんだねぇ。

ということで、登記をちゃんとするというのは
銀行がいざというとき確実に差し押さえていただくためにするもの?!
いやいや、仮にローン組まなくていい人だったとしても
私たちが死んだ後相続問題になって、子供らが
「あーーー??!登記してないのーーーー?!」となるとややこしいので
やっぱりしなくちゃねぇ。

あくまで私の個人的解釈に基づいた登記の説明でした。
この記事間違いがあったら教えてくださいねぇ。

図、小さかったのでまた時間があるときに大きめにリサイズして
載せなおします~~。

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by onbuusagi | 2009-07-01 06:59 | 家づくり
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